Vender una propiedad puede parecer sencillo: establecer un precio, publicar unas fotos, conseguir un comprador y firmar.
Pero cuando comienza el proceso aparecen muchas otras preguntas:
¿Cuánto vale realmente la propiedad?
¿Está todo en orden en el Registro?
¿Hay deudas en el CRIM?
¿El comprador está realmente cualificado?
¿Qué sucede si la propiedad no tasa?
¿Quién coordina todos los documentos necesarios para el cierre?
Por eso, antes de colocar una propiedad en el mercado, conviene conocer las diferentes etapas que pueden surgir durante una compraventa.
Aquí te explicamos 8 pasos importantes para vender una propiedad en Puerto Rico.
1. Determinar cuánto puede venderse tu propiedad
Uno de los primeros errores de muchos propietarios es establecer el precio basándose solamente en cuánto necesitan recibir o en el precio que están pidiendo otros vecinos.
Pero existe una diferencia entre el precio que alguien pide por una propiedad y el precio al que realmente se están vendiendo propiedades similares.
Por eso, antes de salir al mercado es recomendable realizar un Análisis Comparativo de Mercado.
Para ello pueden estudiarse factores como:
– Propiedades similares vendidas recientemente.
– Propiedades actualmente en venta.
– Ubicación.
– Tamaño de la propiedad y del terreno.
– Habitaciones y baños.
– Condición de la propiedad.
– Mejoras realizadas.
– Características particulares del sector.
Un precio demasiado alto puede reducir el interés de compradores.
Un precio demasiado bajo podría representar dinero que el propietario dejó sobre la mesa.
El objetivo no es simplemente ponerle un precio a la propiedad. Es desarrollar una estrategia de precio.
2. Verificar la situación de la propiedad
Aquí es donde una venta puede comenzar a complicarse.
Antes de conseguir un comprador conviene conocer si existe alguna situación que pueda afectar posteriormente la transacción.
Por ejemplo:
– Hipotecas.
– Gravámenes o embargos.
– Documentos pendientes.
– Herencias.
– Varios propietarios.
– Divorcios.
– Diferencias en la descripción de la propiedad.
– Situaciones relacionadas con el terreno o estructuras.
Muchas veces estas situaciones se descubren después de aceptar una oferta, cuando ya el comprador está haciendo gestiones con el banco.
Identificarlas desde el principio permite tener tiempo para buscar alternativas antes de llegar al cierre.
3. Verificar CRIM y otros documentos
También es importante verificar la información relacionada con el inmueble en el CRIM. Dependiendo de la propiedad y la transacción, durante el proceso podrían solicitarse diferentes documentos o certificaciones.
Si se trata de un apartamento o propiedad con asociación, también podrían existir:
– Cuotas de mantenimiento.
– Derramas.
– Certificaciones de deuda.
– Información de la administración.
Y si existe una hipoteca, habrá que conocer el balance pendiente para poder calcular cuánto aproximadamente recibiría el vendedor al finalizar la transacción.
Es decir, el precio de venta no necesariamente es la cantidad que terminará recibiendo el propietario.
4. Preparar correctamente la propiedad para venderla
No necesariamente hay que remodelar toda la casa antes de vender.
En ocasiones, cambios relativamente sencillos pueden mejorar significativamente su presentación:
– Limpieza profunda.
– Pintura.
– Organización.
– Mejor iluminación.
– Reparación de detalles visibles.
– Limpieza del patio.
– Eliminación de objetos innecesarios.
Pero antes de invertir miles de dólares en mejoras, conviene preguntarse:
¿Esta inversión realmente aumentará el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar?
No toda remodelación produce un retorno equivalente al momento de vender.
5. Mercadear la propiedad y conseguir compradores
Publicar una propiedad en redes sociales es solamente una parte del mercadeo.
Una estrategia puede incluir:
– Fotografías profesionales.
– Video.
– Tomas aéreas cuando sean apropiadas.
– Redes sociales.
– Portales inmobiliarios.
– MLS.
– Promoción entre corredores.
– Seguimiento a compradores interesados.
La mayoría de los compradores tendrá su primera impresión de la propiedad desde su teléfono.
Por eso, cómo se presenta una propiedad puede influir considerablemente en el interés inicial que genere.
Pero conseguir personas interesadas todavía no significa que tengamos un comprador.
6. Verificar que el comprador realmente pueda comprar
Esta etapa es fundamental.
Una persona puede enamorarse de la propiedad, hacer una oferta y aun así no tener la capacidad financiera para completar la compra.
Por eso normalmente se busca determinar si existe:
– Precualificación hipotecaria, cuando utilizará financiamiento.
– Evidencia de fondos, cuando se trata de una compra en efectivo.
– Capacidad para cubrir los gastos necesarios de la transacción.
También hay que considerar el tipo de financiamiento que utilizará.
No todas las propiedades necesariamente califican de igual forma para todos los programas hipotecarios.
Por eso, no se trata solamente de conseguir un comprador; se trata de conseguir un comprador que pueda llegar hasta el cierre.
7. Evaluar y negociar la oferta
Recibir una oferta es una buena noticia. Pero todavía hay que analizarla.
Supongamos que recibes estas dos ofertas:
-Comprador A ofrece $250,000.
-Comprador B ofrece $245,000.
¿La primera es automáticamente mejor? No necesariamente.
También habría que considerar:
– Tipo de financiamiento.
– Depósito.
– Contingencias.
– Tasación.
– Inspección.
– Créditos solicitados.
– Gastos que pretende que pague el vendedor.
– Tiempo para cerrar.
– Otras condiciones de la oferta.
Una diferencia aparentemente pequeña en las condiciones puede representar miles de dólares o incluso determinar si la transacción finalmente cierra.
Por eso, una oferta no debe evaluarse solamente mirando el precio.
8. Contrato, tasación, banco y cierre
Una vez se acepta una oferta todavía falta una parte importante del proceso.
Dependiendo de la transacción pueden surgir:
– Contratos.
– Inspecciones.
– Tasación.
– Solicitudes del banco.
– Documentos adicionales.
– Estudio de título.
– Certificaciones.
– Negociaciones posteriores a la inspección o tasación.
– Coordinación del cierre.
Y aquí puede surgir uno de los escenarios que más preocupa a un vendedor:
¿Qué sucede si la propiedad se negoció en $250,000 pero posteriormente la tasación resulta menor?
Eso puede requerir una nueva negociación entre las partes, dependerá de los términos del contrato y de las circunstancias particulares de la transacción.
Por eso, aceptar una oferta no significa que la venta haya terminado.
La transacción debe continuar manejándose hasta llegar finalmente al cierre.
Entonces, ¿es complicado vender una propiedad?
Cada propiedad es diferente. Algunas transacciones pueden ser relativamente sencillas.
Otras pueden involucrar situaciones de título, CRIM, herencias, financiamiento, tasación, inspecciones, negociaciones y documentación que deben resolverse antes de completar la compraventa.
Un propietario puede manejar una venta por su cuenta.
La pregunta es:
¿Quieres encargarte personalmente de cada una de estas etapas o prefieres tener un profesional que te ayude a coordinarlas?
En Firma Real Estate te acompañamos desde el análisis inicial de la propiedad hasta la negociación y el proceso de cierre.
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Firma Real Estate
José Luis Ayala Tirado
Corredor de Bienes Raíces | REALTOR®
Lic. C-23794
La información contenida en este artículo es de carácter general. Cada propiedad y transacción puede presentar circunstancias distintas y algunos asuntos pueden requerir la intervención de otros profesionales.